Come salvare l’abitazione principale da una procedura esecutiva.

Come salvare l’abitazione principale da una procedura esecutiva è una pratica sempre molto complessa ma non difficile da poter vincere e quindi tutelare gli interessi del cittadino. Con la legge 19 dicembre 2019 n. 157 di conversione del D.L. del 26 ottobre 2019 n. 124 (decreto fiscale 2020), è stato introdotto dopo l’art. 41 un nuovo art. 41-bis rubricato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”.

La legge offre un rimedio, definito dal legislatore stesso come eccezionale, temporaneo e non ripetibile, per venir incontro ai consumatori che si trovano in grave crisi da indebitamento. Il presupposto applicativo è rappresentato dalla pendenza di una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, avviata da un Istituto di Credito che dispone di ipoteca di 1° grado.

Al fine di consentire al debitore (che deve rivestire la qualità di consumatore) di non perdere la propria abitazione si accorda la facoltà, in via alternativa, di richiedere la rinegoziazione del mutuo oppure un nuovo finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, e con beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Salvare l’Abitazione Principale: le condizioni.

Tale facoltà, peraltro, può essere esercitata solo quando ricorrono cumulativamente le seguenti condizioni:

1. Il debitore sia qualificabile come consumatore
2. Il creditore sia un soggetto che esercita l‘attività bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia
3. Il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione
4. Sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019
5. Non vi siano altri creditori intervenuti oltre al’Istituto Bancario
6. L’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021
7. Il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000
8. L’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento
9. Il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’eta del debitore, non superi tassativamente il numero di 80
10. Il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore
11. Non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

La norma prende, inoltre, in considerazione l’eventualità che il debitore non riesca ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo. In tale ipotesi, e per gli scopi di cui alla norma in commento, il finanziamento può essere accordato a un parente del debitore o affine fino al terzo grado. Il giudice dell’esecuzione emette quindi decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in favore del parente/affine del debitore che abbia ottenuto il finanziamento, fermo restando che per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, un diritto legale di abitazione, da annotarsi a margine dell’ipoteca.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di €200,00 agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore.

Si rimane in attesa dell’emanazione del decreto di attuazione del MEF, di concerto con il Ministro della giustizia e delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, con cui saranno stabilite le ulteriori modalità di applicazione dell’art. 41-bis.